Certificatul de performanță energetică a evoluat de la un simplu document administrativ la un instrument esențial în evaluarea și tranzacționarea imobilelor din România.

În contextul reglementărilor europene din ce în ce mai stricte privind eficiența energetică, acest certificat energetic devine un factor determinant pentru valoarea proprietăților și pentru deciziile investitorilor.

Standardul NZEB – noua normalitate pentru construcții

Începând cu anul 2021, toate clădirile noi din România trebuie să respecte standardul NZEB (Nearly Zero Energy Building), adică clădiri cu consum de energie aproape egal cu zero.

Pentru clădirile publice, această cerință a devenit obligatorie încă din 2019, marcând o schimbare fundamentală în modul în care se proiectează și construiesc imobilele.

Clădirile NZEB nu sunt doar „bine izolate” – ele reprezintă o abordare integrată a eficienței energetice.

Pentru a îndeplini acest standard, o clădire trebuie să aibă un consum specific de energie primară sub o limită normată (stabilită în funcție de destinație și zona climatică), să asigure 30% din energia consumată din surse regenerabile și să respecte limite stricte pentru emisiile de carbon.

Obținerea autorizației de construire pentru clădiri noi necesită un raport de conformare NZEB, document elaborat de auditori energetici atestați cu gradul profesional I.

Acest raport analizează dacă proiectul respectă condițiile NZEB și trebuie prezentat înainte de emiterea autorizației. Fără concluzii pozitive ale acestui raport, autorizația nu poate fi eliberată.

Beneficiile unei construcții NZEB depășesc simpla conformare legală, proprietarii beneficiază de costuri reduse substanțial la facturile de întreținere și nu sunt afectați semnificativ de fluctuațiile tarifelor energetice, asigurând predictibilitate financiară pe termen lung.

Rolul certificatului energetic în tranzacții imobiliare

Certificatul de performanță energetică încadrează clădirile în clase energetice de la A+ (cea mai eficientă) până la G (cea mai puțin eficientă), oferind o imagine clară și comparabilă a performanței energetice.

Acest sistem de clasificare permite cumpărătorilor și chiriașilor să evalueze rapid costurile operaționale viitoare.

Conform Legii 372/2005 (cu modificările și completările ulterioare), certificatul este obligatoriu la vânzarea sau închirierea oricărui imobil, lipsa acestuia poate duce la anularea contractului, creând riscuri juridice și financiare pentru ambele părți implicate în tranzacție.

Piața imobiliară românească s-a adaptat acestei cerințe, agențiile imobiliare profesioniste solicită certificatul de la început, iar platformele de anunțuri includ câmpuri obligatorii pentru clasa energetică, asigurând transparența informațiilor pentru potențialii cumpărători.

Impactul certificatului energetic asupra valorii proprietății

Studiile pe piața imobiliară arată că apartamentele cu clase energetice superioare (A+, A, B) se vând cu 10-15% mai scump decât cele similare cu performanță energetică inferioară (E, F, G). Această diferență nu este arbitrară – reflectă economiile reale pe termen lung.

Cumpărătorii informați calculează aceste costuri pe termen lung și sunt dispuși să plătească mai mult inițial pentru un imobil eficient, știind că investiția se recuperează prin facturi mai mici. Această dinamică creează o segmentare clară pe piața imobiliară între proprietățile eficiente și cele cu performanță slabă.

Viteza tranzacționării imobilelor și certificatul energetic

Proprietățile cu certificate energetice superioare se vând mai rapid, anunțurile care evidențiază clasa A sau B generează mai multe vizionări și oferte decât cele care evită să menționeze clasa energetică sau prezintă clase inferioare.

Această tendință s-a accentuat în ultimii ani, pe măsură ce prețurile energiei au crescut substanțial. Cumpărătorii au devenit mai atenți la costurile de exploatare și solicită explicit informații detaliate despre performanța energetică înainte de a lua o decizie.

Imobilele cu clase inferioare pot rămâne pe piață luni întregi, chiar dacă prețul este mai redus. Potențialii cumpărători calculează că diferența de preț inițial nu compensează costurile viitoare mai mari cu energia, preferând să investească într-o proprietate mai eficientă.

Obținerea certificatului energetic

Elaborarea certificatului energetic este un proces simplificat care nu presupune proceduri complicate pentru solicitanți.

Auditorii energetici atestați, precum cei din cadrul Reflex Architecture SRL București care au și site-ul topcertificat.ro, efectuează măsurători și calcule conform metodologiei naționale MC001-2022.

Pentru apartamente și garsoniere din București și Ilfov, procesul durează până la 24 ore, iar documentele necesare sunt minime – planul de cadastru sau releveul apartamentului cu dimensiunile încăperilor și ferestrelor.

Prețurile sunt accesibile: 350 lei pentru apartamente (indiferent de numărul de camere) și de la 500 lei pentru case (4 lei/m², negociabil la suprafețe mai mari).

Certificatul energetic este valabil 10 ani de la emitere, cu excepția situațiilor în care se execută lucrări de renovare majoră, care modifică performanța energetică. În aceste cazuri, obținerea unui certificat actualizat este avantajoasă, permițând încadrarea într-o clasă energetică superioară care crește valoarea de piață.

Strategii de îmbunătățire a performanței energetice pentru clădiri

Proprietarii care planifică vânzarea pot adopta măsuri pentru îmbunătățirea clasei energetice. Izolarea termică a pereților exteriori și a acoperișului poate îmbunătăți clasa cu 1-2 niveluri, cu investiții între 15.000-30.000 lei pentru un apartament mediu, dar cu creștere a valorii de vânzare de 10-15%.

Înlocuirea ferestrelor vechi cu termopan performant aduce ameliorări vizibile. Costul de aproximativ 1.500-2.000 lei pe fereastră are impact direct asupra confortului și clasei energetice, făcând proprietatea mai atractivă pentru cumpărători.

Modernizarea sistemului de încălzire – trecerea la centrală în condensație sau pompă de căldură – reduce consumurile semnificativ. Deși investiția este mai mare (5.000-15.000 lei), atrage cumpărători dispuși să plătească un preț mai mare pentru confortul și economia asigurate.

Aspecte legale și conformitate

Actul notarial de vânzare-cumpărare nu se poate încheia fără certificat energetic valabil. Documentul este obligatoriu și pentru recepția finală a unei clădiri nou construite. Nerespectarea acestei cerințe face contractul susceptibil de nulitate relativă și poate fi atacat în instanță.

La vânzare, proprietarul este obligat să înmâneze noului proprietar certificatul în original. La închiriere, trebuie să furnizeze chiriașului o copie înainte de perfectarea tranzacției, pentru ca acesta să ia cunoștință de performanța energetică a imobilului.

Începând cu februarie 2016, pentru imobilele consumatoare de energie vizitate frecvent de public (școli, spitale, clădiri comerciale, birouri, hoteluri) este obligatorie afișarea certificatului la loc vizibil, indiferent de natura proprietății. Amenzile pentru nerespectare variază între 1.250-2.500 lei.

Perspective de viitor

Regulamentele europene impun standarde din ce în ce mai stricte, iar România va trebui să transpună directive care pot include obligativitatea renovării clădirilor cu performanță energetică inferioară, ceea ce va amplifica diferențele de valoare între proprietăți.

Experții prevăd că diferența de preț între clase energetice va crește la 20-25% în următorii 5-10 ani. Clădirile NZEB vor deveni standardul pentru toate construcțiile noi, în timp ce proprietățile cu clase inferioare ar putea deveni greu tranzacționabile fără investiții majore în renovare.

Această evoluție legislativă transformă certificatul energetic dintr-o simplă formalitate într-un instrument strategic de evaluare și planificare patrimonială. Proprietarii care investesc acum în eficiență energetică își protejează valoarea imobilului pe termen lung.

Rolul auditorilor energetici

Elaborarea certificatului energetic și a raportului de conformare NZEB necesită competențe tehnice specializate.

Auditorii energetici atestați cu gradul profesional I, precum cei din cadrul Reflex Architecture SRL București, pot emite certificate pentru toate tipurile de clădiri și pot elabora rapoarte NZEB obligatorii pentru autorizarea construcțiilor noi.

Experiența și dotările tehnice moderne permit elaborarea rapidă a documentației necesare, simplificând procesul pentru solicitanți.

Consultanța oferită de auditorii experimentați ajută proprietarii să înțeleagă opțiunile de îmbunătățire a performanței energetice și să prioritizeze investițiile în funcție de raportul cost-beneficiu.

Concluzie

Certificatul de performanță energetică a devenit un instrument esențial în evaluarea și tranzacționarea imobilelor din România.

Introducerea standardului NZEB pentru clădirile noi și perspectiva unor reglementări mai stricte pentru cele existente amplifică importanța performanței energetice în valoarea proprietăților.

Pentru cumpărători, certificatul energetic oferă informații concrete despre costurile operaționale viitoare, prevenind surprize neplăcute.

Pentru proprietari, investiția în eficiență energetică și obținerea unui certificat energetic cu o clasă superioară se recuperează prin prețuri mai mari de vânzare și tranzacționare mai rapidă.

Obținerea certificatului este accesibilă și simplificată de auditorii energetici atestați. Cu prețuri competitive și termene rapide de elaborare, certificatul nu mai reprezintă o barieră, ci un instrument de maximizare a valorii proprietății într-o piață imobiliară din ce în ce mai competitivă și reglementată.